El passat dissabte 16 de març es va implementar el nou índex de referència de preus de lloguer que defineix els intervals màxims i mínims de les quotes de lloguer a les anomenades zones tensionades
El passat dissabte va entrar en vigor una nova mesura de contenció dels preus dels lloguers d’obligada aplicació a 140 municipis de Catalunya. Defineix, a través d’un índex de referència de preus de lloguer, quins mínims i màxims es poden cobrar en concepte de renda de lloguer en funció de la ubicació d’un habitatge i del municipi on es troba, sempre que aquest municipi hagi estat declarat pel govern de la comunitat autònoma com a zona tensionada.
Catalunya és, ara per ara, la única comunitat autònoma que ha definit les seves zones de mercat residencial tensat incloent-hi 140 municipis, entre ells Sabadell i Barcelona.
Aquesta normativa, impulsada pel Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, publicada al BOE del 15 de març i que s’inclou a la darrera llei d’habitatge del govern central, neix de la darrera Llei Catalana d’Habitatge. Aquesta mesura cerca contenir l’escalada dels preus de lloguer i facilitar seguretat jurídica i establir uns llindars de preus a propietaris i llogaters sobre els que negociar les rendes de lloguer. Òbviament, l’objectiu final és el de millora l’accés a l’habitatge de lloguer a la ciutadania.
Municipis declarats com a zona tensionada
Els següents municipis són els que han estat declarats pel govern de la Generalitat com a zones de mercat residencial tensat i hi viu el 80% de la població de Catalunya.
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, i Vilassar de Mar.
Evolució preus lloguer a sabadell. *font: Idealista.com
Afectació del nou índex de referència de preus de lloguer
Els afectats pel nou índex de referència de preus de lloguer, i que per tant podran veure modificades o topades les quotes a pagar o cobrar en concepte de renda de lloguer, seran els grans tenidors de pisos a zones tensionades i els seus llogaters.
La definició de “gran tenidor” també s’ha modificat i si abans eren totes les persones físiques o jurídiques que tinguessin en propietat 10 o més habitatges, ara ho és tothom que en tingui 5 o més.
Aquesta nova regulació del preu de lloguer s’haurà aplicar en tots aquelles contractes de lloguer que es signin o renovin a partir del 16 de març del 2024 i no tindrà efecte retroactiu.
També s’aplicarà a tots aquells nous habitatges que entrin al mercat de lloguer quan hagin estat fora del mateix durant 5 anys o més.
Per altra banda, per que fa a les rendes derivades de contractes de lloguer de petits propietaris de zones tensionades, la quota del lloguer no podrà ser superior a la quota de l’anterior contracte actualitzada amb l’IPC. En aquests casos el nou índex de referència de preu de lloguer tindrà una funció purament informativa i consultiva.
Com saber el nou índex de referència de preu de lloguer?
Qualsevol propietari o llogater podrà conèixer l’interval de quotes de lloguer per a un habitatge concret en funció del municipi, barri i característiques intrínseques de l’habitatge. Només cal accedir a la pàgina que el Ministerio de Vivivienda y Agenda Urbana té a tal efecte i introduir les dades específiques de l’habitatge per a obtenir-lo.
Possibles conseqüències del nou índex de referència de preus de lloguer
Com passa sovint quan s’implementa una nova normativa hi ha conseqüències previstes i d’altres d’imprevistes que sorgeixen de la pròpia dinàmica del mercat i els seus actors.
En principi sembla que els preus de lloguer hagin d’abaratir-se, especialment en zones concretes, ja que el nou índex marcarà uns llindars clarament inferiors a les quotes que es paguen actualment en alguns barris d’alguns municipis. Cal recordar, però, que l’aplicació d’aquesta regulació no té caràcter retroactiu i que és d’aplicació a partir dels contractes signats o renovats a partir del 16 de març de 2024.
A Sabadelloguer som administradors de lloguers des de 1995 i, donada la nostra llarga experiència i coneixement del sector, el que més ens amoïna és la possible disminució d’habitatges de lloguer al mercat. És obvi que ningú farà una inversió que representi immobilitzar un capital si el període d’amortització creix i el possible benefici, disminueix. Especialment quan parlem de persones físiques que tenen 5 habitatges i pot ser que en un hi visqui el propietari i en d’altres els seus fills o filles. Pensem que caldria reflexionar i reescriure el concepte de “gran tenidor”. Ara es tracta igual a una persona física que té 5 pisos i dos de llogats que a un fons o entitat bancària que en té 100 o 1.000.
Els avantatges pels llogaters semblen clars ja que la mesura hauria de dur major accés a l’habitatge i la seguretat que, en acabar el contracte, no hauran de marxar per un augment desproporcionat de la quota del lloguer.
Els avantatges pels propietaris rauen en tenir uns lloguers més estables que, si bé poden representar menor benefici econòmic a curt termini, significarà tenir menys impagats, menys rotació de llogaters i mesos amb renda zero i, en última instància menys processos de desnonament.
