El pasado sábado 16 de marzo se implementó el nuevo índice de referencia de precios de alquiler que define los intervalos máximos y mínimos de las cuotas de alquiler a las llamadas zonas tensionadas
El pasado sábado entró en vigor una nueva medida de contención de los precios de los alquileres de obligada aplicación en 140 municipios de Cataluña. Define, a través de un índice de referencia de precios de alquiler, qué mínimos y máximos se pueden cobrar en concepto de renta de alquiler en función de la ubicación de una vivienda y del municipio donde se encuentra, siempre que este municipio haya sido declarado por el gobierno de la comunidad autónoma como zona tensionada.
Cataluña es, hoy por hoy, la única comunidad autónoma que ha definido sus zonas de mercado residencial tensado incluyendo 140 municipios, entre ellos Sabadell y Barcelona.
Esta normativa, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, publicada al BOE del 15 de marzo y que se incluye en la última ley de vivienda del gobierno central, nace de la última Ley Catalana de Vivienda. Esta medida busca contener la escalada de los precios de alquiler, facilitar seguridad jurídica y establecer unos umbrales de precios a propietarios e inquilinos sobre los que negociar las rentas de alquiler. Obviamente, el objetivo final es el de mejora el acceso a la vivienda de alquiler a la ciudadanía.
Municipios declarados como zona tensionada
Los siguientes municipios son los que han sido declarados por el gobierno de la Generalitat como zonas de mercado residencial tensado y vive el 80% de la población de Cataluña.
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Catellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdá, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, y Vilassar de Mar.
Evolución del precio de alquiler en Sabadell. *Fuente: Idealista.com
Afectación del nuevo índice de referencia de precios de alquiler
Los afectados por el nuevo índice de referencia de precios de alquiler, y que por lo tanto podrán ver modificadas o topadas las cuotas a pagar o cobrar en concepto de renta de alquiler, serán los grandes tenedores de pisos en zonas tensionades y sus inquilinos.
La definición de “gran tenedor” también se ha modificado y si antes eran todas las personas físicas o jurídicas que tuvieran en propiedad 10 o más viviendas, ahora lo es todo aquel que tenga 5 o más.
Esta nueva regulación del precio de alquiler se habrá aplicar en todos aquellos contratos de alquiler que se firmen o renueven a partir del 16 de marzo del 2024 y no tendrá efecto retroactivo.
También se aplicará a todas aquellas nuevas viviendas que entren al mercado de alquiler cuando hayan estado fuera del mismo durante 5 años o más.
Por otro lado, por que hace a las rentas derivadas de contratos de alquiler de pequeños propietarios de zonas tensionades, la cuota del alquiler no podrá ser superior a la cuota del anterior contrato actualizada con el IPC. En estos casos el nuevo índice de referencia de precio de alquiler tendrá una función puramente informativa y consultiva.
¿Cómo saber el nuevo índice de referencia de precio de alquiler?
Cualquier propietario o inquilino podrá conocer el intervalo de cuotas de alquiler para una vivienda concreta en función del municipio, barrio y características intrínsecas de la vivienda. Solo hay que acceder a la página que el Ministerio de Vivivienda y Agenda Urbana tiene a tal efecto e introducir los datos específicos de la vivienda para obtenerlo.
Posibles consecuencias del nuevo índice de referencia de precios de alquiler
Como pasa a menudo cuando se implementa una nueva normativa hay consecuencias previstas y otros de imprevistas que surgen de la propia dinámica del mercado y sus actores.
En principio parece que los precios de alquiler tengan que abaratarse, especialmente en zonas concretas, puesto que el nuevo índice marcará unos umbrales claramente inferiores a las cuotas que se pagan actualmente en algunos barrios de algunos municipios. Hay que recordar que la aplicación de esta regulación no tiene carácter retroactivo y que es de aplicación a partir de los contratos firmados o renovados a partir del 16 de marzo de 2024.
En Sabadelloguer somos administradores de alquileres desde 1995 y, dada nuestra larga experiencia y conocimiento del sector, lo que más nos inquieta es la posible disminución de viviendas de alquiler en el mercado. Es obvio que nadie hará una inversión que represente inmovilizar un capital si el periodo de amortización crece y el posible beneficio, disminuye. Especialmente cuando hablamos de personas físicas que tienen 5 viviendas y puede ser que en una viva el propietario y en otras sus hijos o hijas. Pensamos que habría que reflexionar y reescribir el concepto de “gran tenedor”. Ahora se trata igual a una persona física que tiene 5 pisos y dos de alquilados que a un fondo o entidad bancaria que tiene 100 o 1.000.
Las ventajas para los inquilinos parecen claras puesto que la medida tendría que llevar mayor acceso a la vivienda y la seguridad que, al acabar el contrato, no tendrán que marcharse por un aumento desproporcionado de la cuota del alquiler.
Las ventajas para los propietarios estriban en tener unos alquileres más estables que, si bien pueden representar menor beneficio económico a corto plazo, significará tener menos impagados, menos rotación de inquilinos y meses con renta cero y, en última instancia menos procesos de desahucio.
